Оценка сооружений

Сооружения - инженерно - строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Например, нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;

плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.; эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения; мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил); автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.

К сооружениям также относятся законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. 

ООО "Консалт оценка" предоставляет физическим и юридическим лицам услуги по независимой оценке сооружений

Дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения, устройства ЛЭП/ВЛ/КЛ, трансформаторные подстанции (ТП/КТП/ЗТП) и т.п.

Предполагаемое использование результатов оценки сооружений

1. При определении залоговой стоимости.

2. При страховании от возможных рисков.

3. При внесении в качестве вклада в уставный капитал.

4. При купле-продаже.

5. При оптимизации налогообложения.

6. При разрешении имущественных    споров.

7. При  причинении ущерба.

Этапы оценки для определения стоимости сооружений

1. Заключение Договора на проведение оценки, включающего Задание на оценку. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) срок проведения оценки; з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. 

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки Объекта оценки и, что важно, существенной для определения стоимости Объекта оценки. Оценщик выполняет установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе обрабатывая информацию из правоустанавливающих документов, относящихся к Объекту, сведений об обременении Объекта правами других лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, в случае принадлежности объекта юридическому лицу; информацию  о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта, иную информацию, существенную для установления количественных и качественных характеристик Объекта, включая фотодокументы. Проводится осмотр Объекта оценки,  изучение оценщиком его фактического технического состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки. Оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к числу которых относятся спрос и предложения на аналогичные объекты; соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты; значения и диапазоны значений ценообразующих факторов, к примеру, местоположение, транспортная доступность, сведения о вводе эксплуатацию, технических характеристиках, а также рассматривает динамику средних ценовых показателей. 

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.  Применение тех или иных подходов зависит от наименования Объекта, предполагаемого использования результатов оценки, определения вида стоимости, данных, которыми располагает Оценщик.

Согласно ФСО "Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые Объект оценки способен приносить, а также связанные с Объектом оценки расходы. При применении доходного подхода Оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. При применении данного подхода анализируется возможность Объекта приносить доход от эксплуатации и далее доход от возможной продажи в конце периода владения. 

Реализация доходного подхода возможна в случае установления Оценщиком по результатам анализа соответствующего сегмента рынка следующих фактов:

• оцениваемым имуществом является монокомплексный Объект основных средств, реализующий полный производственный цикл без вовлечения в процесс производства иных активов, непосредственно участвующих в процессе производства/оказания услуг;
• рынок аренды/иного доходоприносящего использования (за исключением финансовой аренды (лизинга)) Объектов, идентичных оцениваемым, характеризуется на момент проведения оценки как развитый;
• в открытом доступе имеется значительный объем информации (данные сделок/оферт), на основании которой возможно установить базовые ценообразующие характеристики рассматриваемого сегмента рынка, в том числе среднерыночный поток доходов, генерируемый Объектом сравнения, условно-переменные и условно-постоянные расходы, связанные с обслуживанием и эксплуатацией Объекта сравнения, величину ставки капитализации и/или типичного срока окупаемости Объектов, аналогичных/идентичных оцениваемому.

В структуре расходов в обязательном порядке подлежат учету все налоговые платежи, которые обязано выплачивать в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации юридическое лицо, находящееся на общем режиме налогообложения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность вещи приносить доход от эксплуатации и далее доход от возможной продажи в конце периода владения. В основе доходного подхода к оценке положены принципы финансового анализа, вытекающие из стоимости денег во времени. Основной задачей при определении стоимости Объекта оценки доходным подходом является прогнозирование количества, качества и продолжительности, будущих выгод от владения Объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. 

Согласно ФСО №1, п. 21, Применяя доходный подход к оценке, Оценщик должен: 

• установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; 
• исследовать способность Объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности Объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; 
• определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с Объектом оценки по уровню риска Объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; 
• осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. 

На первом этапе использования доходного подхода Оценщик составляет прогноз будущих доходов от функционирования Объекта за период владения, то есть за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на Объект. Далее потоки доходов очищают от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания Объекта в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость Объекта в конце периода владения. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость недвижимости методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков. Выбор одного из этих способов определяется характером и качеством ожидаемых доходов. Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно меняющиеся с незначительными темпами доходы. Если же динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется техника дисконтирования денежного потока. Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и ставки капитализации. В основе метода лежит тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений  дохода к ценам продажи для Объекта  одного типа распределяются вокруг определенной величины, которая является основным индикатором для выбора ставки капитализации. При расчетах по второму методу ставку капитализации заменяет ставка дисконтирования (ставка дохода на капитал – норма прибыли), а текущая стоимость прогнозных доходов будущих периодов определяется для каждого конкретного временного интервала.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках Объектов-аналогов. 

Согласно ФСО №1, п. 21, применяя сравнительный подход к оценке, Оценщик должен: 

• выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ Объекта оценки и каждого Объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому Объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован Оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; 
• скорректировать значения единицы сравнения для Объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик Объекта оценки и Объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок Оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного Объекта-аналога к другому; 
• согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным Объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен Объектов-аналогов.

С помощью данного подхода посредством анализа рыночных цен продаж (предложения) Объектов, аналогичных оцениваемому, моделируется рыночная стоимость Объекта оценки. Поскольку Объективно не существует двух абсолютно одинаковых Объектов по всем рассматриваемым параметрам (к примеру, физическим), то возникает необходимость соответствующих корректировок цен  сравнимых Объектов по конкретным параметрам, которые могут быть как положительными, так и отрицательными.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить Объект оценки другим Объектом, который либо является точной копией Объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если Объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оценки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного Объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. 

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства Объекта, либо цену, уплаченную покупателем за Объект. (ФСО1, Р. II, п.9).

Если Объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания (ФСО1,Р. IV. П.23.).

Исходная концепция затратного подхода строится на предположении, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за Объект продажи больше, чем стоимость воспроизводства или замещения аналогичного Объекта одинаковой полезности на открытом рынке. 

Если Объект продажи является новым, то текущая стоимость его воспроизводства или замещения эквивалентом в этом случае является верхней границей его стоимости. 

Если Объект продажи не является новым, то необходимо вычесть из стоимости нового Объекта доли стоимости, эквивалентные его износу и устареванию, а также доли стоимости, связанной с использованием нерыночных баз оценки. В таком случае, стоимость замещения Объекта оценки - сумма затрат на создание Объекта, аналогичного Объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа Объекта оценки; стоимость воспроизводства Объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание Объекта, идентичного Объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа Объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость Объектов – стоимость воспроизводства Объектов в современных условиях. Ее определяют исходя из реально сложившихся к дате оценки условий воспроизводства Объектов, подлежащих оценке: договорных цен и сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п., транспортных тарифов и т.д. С ускорением научно-технического прогресса, как и в условиях инфляции, существенно меняются условия воспроизводства; в результате сокращается период времени, в течение которого восстановительная стоимость Объектов является их Объективной денежной оценкой.

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния Объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения нового и реальной рыночной стоимостью оцениваемого Объекта на дату оценки.

В  зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. 

• Физический износ есть потеря стоимости, обусловленная естественным изнашиванием оцениваемого Объекта в процессе эксплуатации и под воздействием факторов окружающей среды.
• Функциональное устаревание есть потеря стоимости оцениваемого Объекта в результате развития новых технологий. Функциональное устаревание может быть вызвано избыточными капитальными затратами на создание оцениваемого Объекта (изменения в: конструкции, используемых материалах, схеме производственного процесса, методах сборки, размерах и номенклатуре оборудования и т.п.) или (и) избыточными эксплуатационными затратами (техническое обслуживание и ремонт, энергопотребление, занимаемые производственные площади, оборудование производственных площадей и т.п.).
• Экономическое устаревание есть потеря стоимости, обусловленная внешними факторами (сокращение спроса на выпускаемую продукцию, инфляция, высокие процентные ставки на выдаваемые кредиты, законодательные ограничения, неблагоприятная экологическая обстановка и т.п.).

В совокупности всё перечисленное выше приводит к недоиспользованию Объектов и, в конечном счете, к снижению их эффективности использования.

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Взвешивание результатов оценки стоимости, полученных разными подходами; проверка данных и расчетов.

5. Составление Отчета об оценке, являющегося документом, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. 

6. Передача исполненного Отчета об оценке заказчику по акту сдачи-приемки. В соответствии с ФСО N 3 от 20 июля 2007 года, Гл. III. Требования к содержанию отчета об оценке, п. 9 "В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики Объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по Объекту оценки (при их наличии)."

Документы, необходимые при заказе оценки сооружений

1. Сведения о заказчике оценки: о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения; о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ - копии. 

2. Правоустанавливающие/сведения об имущественных правах/сведения об обременениях (свидетельство о государственной регистрации права на объект права, договор купли-продажи, договор мены, договор на право аренды или субаренды объекта, иные договора и т.п.) - копии.

3. Инвентарная карточка на сооружение - копия

4. Технический паспорт или Выписка из технического паспорта - копии.

5. Кадастровый план  земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) - копия.

6. Сведения о расходах на содержание сооружения (налоги; страховые взносы; плата за земельный участок и т.д.); техническое обслуживание; услуги охраны; заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов; расходы на рекламу и заключение арендных договоров и т.д.) - копии.

7. Данные об объектах, входящих в состав основного объекта.

8. Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.  

9. В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. 

10. Иные документы, после первоначального ознакомления с Объектом оценки и предоставленными документами.

Справочник цен на услуги, предоставляемые ООО «Консалт оценка»