Оценка земли

Процедура оценки земельного участка - это документально и логически обоснованный процесс исследования ценностных характеристик земельного участка, основанный на общепринятых методах и подходах к оценке.

Задача Оценщика - определение и количественная интерпретация степени полезности земельного участка. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость земельного участка, резюмируется в итоговом суждении.

Земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 246-ФЗ) Глава I.1. Земельные участки Статья 11.1. Понятие земельного участка).

Собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков; землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды; обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут) (Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ Глава I.1. Земельные участки Статья 5. Участники земельных отношений).

Предполагаемое использование результатов оценки земельного участка

1. При получении кредита (для сдачи в залог).

2. При страховании объектов недвижимости от возможных рисков.

3. При внесении в качестве вклада в уставный капитал.

4. При купле-продаже. 

5. При оптимизации налогообложения.

6. При вступлении в  права наследования. 

7. При разрешении имущественных    споров, в том числе при бракоразводных процессах.

8. При оспаривании кадастровой стоимости.

9. При  прочих операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Этапы оценки для определения стоимости земельного участка

1. Заключение Договора на проведение оценки, включающего Задание на оценку. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) срок проведения оценки; з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. 

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки Объекта оценки и, что важно, существенной для определения стоимости Объекта оценки. Оценщик выполняет установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе обрабатывая информацию из правоустанавливающих документов, относящихся к Объекту, сведений об обременении Объекта правами других лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, в случае принадлежности объекта предприятию; информацию  о эксплуатационных характеристиках Объекта, иную информацию, существенную для установления количественных и качественных характеристик Объекта, включая фотодокументы. Проводится осмотр Объекта оценки,  изучение оценщиком его фактического состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки. Оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к числу которых относятся спрос и предложения на аналогичные объекты; соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты; значения и диапазоны значений ценообразующих факторов, к примеру, местоположение, правовой статус земельного участка, форма/площадь/рельеф, наличие и расположение инженерных коммуникаций и так далее). Оценщик выполняет анализ рынка  и сегмента,  к которому относится объект оценки. Основные направления анализа рынка должны содержаться в частях и подчастях Отчета, например, "Обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации", "Обзор социально-экономической ситуации в регионе местонахождения Объекта оценки", "Обзор состояния рынка земельных участков России и региона местонахождения Объекта оценки/рынка сопутствующего"  с выводами и источниками информации. 

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Применение тех или иных подходов зависит от категории и вида разрешенного использования земельного участка, предполагаемого использования результатов оценки, определения вида стоимости, данных, которыми располагает Оценщик.

Согласно ФСО "Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

В соответствии с "Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. 

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. 

При оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются:

• метод сравнения продаж (условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений); 
• метод выделения (используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с Объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки);
• метод распределения (метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов).

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. 

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков. 

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель. 

Доходный подход используется  для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи Объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. 

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. 

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния Объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др. В рамках доходного подхода используются следующие методы:

• метод капитализации земельной ренты (условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка);
• метод остатка (условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход);
• метод предполагаемого использования (метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива использования (обустройства)). 

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Взвешивание результатов оценки стоимости, полученных разными подходами; проверка данных и расчетов.

5. Составление Отчета об оценке, являющегося документом, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. 

6. Передача исполненного Отчета об оценке заказчику по акту сдачи-приемки. В соответствии с ФСО N 3 от 20 июля 2007 года, Гл. III. Требования к содержанию отчета об оценке, п. 9 "В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики Объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по Объекту оценки (при их наличии)."

Документы, необходимые при заказе оценки земельного участка

1. Сведения о заказчике оценки: о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения; о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ - копии. 

2. Правоустанавливающие/сведения об имущественных правах/сведения об ограничениях и обременениях земельного участка (свидетельство о государственной регистрации права на объект права, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок, договор купли-продажи, договор на право аренды или субаренды объекта, иные договора  и т.п.) - копии.

3. Кадастровый план  земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) - копия.

4. Сведения о ставке арендной платы/ставке налога на землю (при наличии). Данные о затратах по ведению сельскохозяйственного производства (капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земельного участка, технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений, и т.п.) и доходах от использования земельного участка (например, доход от сдачи участка в аренду или от реализации урожая сельскохозяйственной культуры) - копии.

5. Информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

6. В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. 

7. Иные документы, после первоначального ознакомления с Объектом оценки и предоставленной на него информацией.

Справочник цен на услуги, предоставляемые ООО «Консалт оценка»